万达商业今天上市，早盘平开后就下挫跌破发行价，一度大跌近9%，尾盘跌幅收窄， 收跌2.6%，报46.75港元，成交35.88亿港元。此前，万达商业认购阶段受到投资者欢迎，以48港元接近上限定价，集资额达288港元荣膺今年港 交所“集资王”。    万达董事长王健林出席上市仪式时表示尽管房地产被视为“夕阳行业”，仍看好公司发展，并预计内地将继续降息及降准。按此前胡润的测算，若万达商业地产股价 涨30%，则王健林超过马云成为内陆首富。按今早万达商业地产股价表现，王健林没能超越马云成为首富。对此，肥猫对话易观商业解决方案副总裁田峥，深度解 读万达破发的背后。

肥猫：万达商业香港挂牌上市，现公布将在文化、旅游、金融、电商四个领域方向进行转型。万达商业转型的主要原因及主要转型压力有哪些？田峥：从 现在看已经到了房地产转型的必然周期，房地产的周期性已经从黄金时代到了白银时代，高利润的、高毛利的房地产红利周期已经过去。在这个背景下，房地产需要 做一些其他方面的转型，文化、旅游、金融、电商是业内看好的几大行业，文化、旅游在GDP发展到一定程度必然会发展；金融的本质是透支未来，经济好的情况 下金融的未来一定会好，过去几年金融业也有较快的增长；电商在整个资本市场和民生市场来说，都是一个很利好的产业。房地产行业已经到了增长的极限和瓶颈， 需要产业的多元化；资本方面，现在整个资本市场对房地产市场信心不足，万达商业现在上市也是要对于万达整体的资本和融资做一定的保证。

目前万达面临几大转型压力：第一，竞争压力；第二，人才压力；第三，体验式的商业品牌生态还偏于早期，成熟的商业品牌太少；第四，资本压力1.竞争压力：原来不在这个行业都是朋友，进入这个行业的话就会有朋友有敌人。资本市场上，大厂商进入这个行业的话说明这个行业还是很有前景的，大家也都会盯着这块市场进行争夺，竞争会变的更加激烈。2.人才压力： 万达的企业文化比较偏军事作风，比较强调执行力、强大的管控体系和苛刻的业绩要求，过分强调执行力会导致管理灵活性和创新度的缺乏，比较容易留住执行力强 的人才，创新型的人才就比较容易流失。领导去思考和制定战略，下级人员只进行执行，好处是保证了很好的上行下效，劣势是会扼杀下级人员的创造力。人才压 力，是万达比较明显的压力。3.成熟的体验式商业品牌太少：万达要做的文化、旅游都是在做体验式的生态圈，都很强调体验，目前体验式的生态圈还处于早期，整个服务意识都还比较落后。万达想整合成熟的商业品牌还是不太可能，成熟的商业品牌太少，需要万达自己去慢慢建立这个生态圈。4.资本压力：整个资本市场对万达信心不足，主要是反映在股票上。

肥猫：这四个不同领域的转型，万达在这些方面的优劣势有哪些？ 田峥：万 达的主要优势是，政府资源、品牌商资源、万达城市中心化的引流能力、商业地产与电商的O2O协同效应。     万达是各地方政府招商引资的龙头企业，建立当地的城市中心体，万达具有较好的政府资源；品牌商资源，万达多年积累了很多品牌资源，万达建好就及时入驻，也 是商业地产的核心资源。以万达商场为中心形成的城市中心，每年会聚集数以亿计的人流量，有较好的品牌、产品和导流的用户基础。万达本身的商业地产和电商有 更好的O2O协同效应，万达已经具备强大的线下实力，现在的问题是线上未来做的怎么样。      万达的劣势：过去成功经验有可能是现在发展的阻碍；没有太大效益的粗旷式的增长模式，需要调整自己的精细化；创新乏力；企业文化基因；管理灵活度也需要很大的提升。

肥猫：万达如何解决腾百万的O2O难题？对于大积分体系来说，目前万达应如何布局？田峥：基 于企业文化基因的问题，万达的O2O模式的实现还是有很大挑战的。未来万达有可能不会按照自己的意愿去玩O2O，而是被互联网公司驱动去完成O2O环节。 比如，今年双十二中市民已经形成了使用支付宝的意识，未来市民到万达消费会形成支付宝支付意愿的互动沟通，有可能会驱动万达最终对接支付业务。      首先，万达的O2O模式就应该玩大积分体系，积分是一个共同工具，积分体系是最容易圈住整个资源的，包括圈住万达周边的商圈。比如，商场能聚集到一定的人 群，用积分的形式把这些人群分流给商场周边的小商户，小商户门肯定愿意，能直接给他们带来用户流量，使用使用积分一体化的形式将小商户整合进来，用消费积 分的形式圈住用户和小商户。某商户给的积分能翻倍，就会有一群用户被吸引过去，形成促销的效应。测算万达周边3公里可以圈到5万的小商户，5公里可以圈住 10万小商户，这也是本地生活服务最高级的玩法。      万达目前还不能明晰大积分体系的远期收益，所以短期内万达选择了更容易变现的现有收益模式也就是已有的商业模式，来规避未知风险。在布局O2O和积分体系中，万达也会遇到一系列的问题，怎么运作这种模式、怎么盈利的问题都需要解决。

肥猫：万达的庞大物业体系，将在其转型中做怎样的角色？田峥：物 业未来一定会互联网化，互联网物业平台是社区O2O的天然工具。万达是最适合做物业互联网化的，物业也会在万达O2O中形成很大的作用。O2O的四要素： 人、货、钱、场，社区O2O首先直接解决了人、场的问题，直接抓住了长期生活在这并且有稳定收入的市民，就肯定有稳定的消费，社区O2O也是推广本地生活 化服务的较好方式，这也就是间接搞定了人群的后期消费，市场还是很大的。    万达未来也肯定会做自己的支付体系，因为支付是商业地产的根基。因为目前货品不是万达的，只有场地是万达的，所以万达必须要管控住钱。

肥猫：在文化、旅游、金融、电商四个领域中万达的主要竞争对手都有哪些？田峥：个 人认为，万达在四大领域的竞争对手不会少，但他们的关系可能更多的是竞合的关系。文化领域：目前各大巨头纷纷进军文化领域：阿里影业、完美世界，国外的迪 士尼等，竞争对手较多。文化领域相对来说，门槛较低，目前百花齐放；旅游领域：如携程、途牛，去哪儿，去啊等，另外还有区域性旅游公司；金融领域：金融领 域也较多，大致分为四大块：支付、融资、投资理财、风险管理、金融产品的搜索引擎；1.万达一定会做支付。万达的竞争对手包括BAT三家 等、易宝，块钱等，网银支付、第三支付；2，融资；网络微贷、众筹，红岭、陆金所、人人贷；3，投资理财，例如余额宝等一堆宝；4，风险管理。目前，在这 个领域内相对成型的大公司还没有，网络保险、网络征信等；5，金融产品的搜索引擎。目前市场上，金融产品过于泛滥，消费者往往无所适从；电商领域：电商领 域已经很明朗。万达方面，业态最接近的是银泰、苏宁，都有线下实体店，都在玩O2O。